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如何分清商品房预告登记与预售登记

2017-11-13 诸城房管办 阅读

在法律实践中,大多购房者容易对两者产生混淆和误解,这里,我们就来详细说说两者的区别与联系。

 首先,关于预告登记,《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记”。因此,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

而预售登记往往具有行政强制性的特征,《城市商品房预售管理办法》第十条规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段,但是,预售登记仅能起到初步防止“一房二买”的效果,因为商品房预售合同无论是否进行登记备案,都不会产生对抗第三人的效力。

 最后,预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请,除非商品房买卖合同约定了双方要共同去办理预告登记而预售人违约了,则预购人可以单方申请预告登记。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度,是开发商必须履行的一种商品房销售行为,无需双方另行约定。

 预告登记和商品房预售登记备案的法律特征不同,有着本质的区别。但是二者并非毫无联系。《房屋登记办法》第七十条规定:“申请预购商品房预告登记,应当提交已登记备案的商品房预售合同。”也就是说,商品房预售合同登记备案是预告登记的前置必要条件,购房者一定要准确把握这种先后关系。

 综上,由于购房者的产权登记和领取房产证大多是在开发商卖房后才办理,而预售的商品房从签商品房买卖合同到办理产权之间有很长一段时间,容易出现“一房二卖”甚至“一房多卖”的纠纷,因此,准确分清两者的区别,并合理的、充分利用两者带给购房者的权益,将为广大购房者能顺利、安全的购房保驾护航。


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